외국인 렌탈 수요가 적잖은 경남 거제 옥포지역을 중심으로 행정의 ‘분양승인’ 절차에 제대로 부합하지 않는 ‘공동주택 사전분양’이 암암리에 횡행하는 것으로 알려져 ‘위법행위’가 만연하다는 지적을 받고 있다.

26일 거제시에 따르면 옥포동 일원에 아파트와 오피스텔을 포함하는 한 주상복합건물이 최근 준공 처리됐다.

100세대를 조금 넘는 이 건물은 ‘외국인 렌탈’ 전용으로 알려진 가운데, 신축 단계부터 사전분양이 진행된 걸로 알려졌다. 부동산 업계에서도 공공연한 사실로 회자돼 사전분양 정황에 무게가 실린다.

문제는 주택법상 명시된 ‘입주자공개모집 및 분양승인’ 절차가 요건에 맞게 지켜지지 않는다는 점이다.

주택법 제38조 1항 1호는 ‘사업주체는 입주자를 모집하려는 경우 시장.군수.구청장의 승인을 받아야 한다’고 단서를 달아두고 있음에도 불구하고 특정지역 부동산 시황과 맞물려 사실상 ‘사문화’되고 있다는 것이다.

국토부 유권해석도 분명하다.

국토부 주택기금과 관계자는 본지의 법령 해석 질의에 대해 “30세대 이상으로 건설, 공급하는 건축주는 주택법 제38조와 주택공급에 관한 규칙 제3조 규정에 따라 주택법령이 정하는 방법과 절차에 맞춰 일반에 공급해야 한다”면서 “사용승인여부와 별개로 입주자 모집시에는 ‘공개모집’을 해야하며 시장 등의 승인을 얻어야 한다”고 밝혔다.

이와 관련해 부동산 업계 한 관계자는 “옥포지역이 조선사를 끼고 있어 외국인 렌탈 수요가 풍부하다보니 자연스럽게 공급이 몰리고 있다”면서 “최근 준공된 주상복합건물도 준공 이전에 프리미엄까지 얹혀져 거래됐고 없어서 못 팔 정도였다”고 설명했다.

렌탈 업무를 대행하는 업체들과도 연계돼 시스템으로 자리잡았다는 설명도 덧붙였다.

이 관계자는 “이번 경우도 세대수가 대단지에 비해 그리 크지 않은데다 시장이 탄탄했던 만큼 자연스레 사전분양이 된 걸로 보인다”고 말했다.

부동산 업계 또 다른 관계자는 “엄밀히 말하자면, 위법이자 불법행위인 셈”이라며 “물량을 먼저 털어버리고 입주자공개모집을 해본들 무슨 의미가 있나. 행정의 적극 개입이 필요하다”고 진단했다.

거제시 관계자는 이에 대해 “착공 당시부터 개인 거래로 선분양이 이뤄진다해도 거제시가 확인할 방도가 없다”면서 “이번 건도 애초 사업계획 접수시 준공 후 분양방침을 내건걸로 알고 있다”고 말했다.

추후 입주자공개모집 절차를 밟는다 해도, 이미 공급이 끝난 상황이어서 요식에 불과한 셈이다.

사정이 이렇다보니 사전분양의 폐해를 우려하는 지적이 나오고 있다. 건설업계 한 관계자는 “사전분양 관행은 혹시 모를 사업주체 부도시 피해자를 양산할 수 밖에 없는 구조적 문제를 지니고 있는 게 사실”이라며 “거제시와 시의회가 이런 우려를 차단하기 위해 고민해야 할 것”이라고 강조했다.

서민 수요 배제와 분양가 거품을 조장한다는 지적도 나오는 만큼 실질적인 법 준수를 강제하는 대책이 필요해 보인다.