외식업 독립창업은 기존 시설을 최대한 이용하여 나만의 경쟁력 있는 메뉴나 운영시스템을 만들어 창업하는 것이다. 프랜차이즈창업과는 달리 임대 부동산 구입에 필요한 보증금과 권리금이외에 시설비가 추가로 발생하지 않아 초기 자본금을 적게 준비하더라도 창업이 가능하다.

따라서 입지개발에서 권리금이 낮으면서 창업하려는 업종의 시설이 되어 있는 자리를 찾는 것이 성공의 비결이라 할 것이다. 권리금이 낮으면서 좋은 자리를 찾는 것이 쉬운 일은 아니지만 아래의 방법들을 실행해 보면 의외로 보물같은 자리들을 발견할 수 있을 것이다.

첫째. 희망하는 아이템과 관련된 필요 시설 들을 생각해보라. 예를 들어 주점을 희망하면 대부분은 부동산에 가서 주점 자리 있냐고 물어볼 것이다. 이렇게 되면 주점자리만 매물로 나와야 소개시켜 줄 것이다. 하지만 주점이라면 음식점, 카페 등의 시설도 염두에 두어도 된다. 약간의 시설을 변경하고도 충분히 창업이 가능하기 때문이다. 또한 좌식 음식점이라면 주점 중에서도 민속주점으로 변경하려는 발상의 전환도 필요할 것이다.

둘째 부동산 담당에게 투자 가능한 권리금과 보증금을 정확히 이야기 해주어야 한다. 부동산 담당들은 확실하게 말을 하고 구입의사를 정확히 밝히면 해당 물건을 찾아 주지만 그렇지 않다면 지역에서 가장 권리금이 높은 물건 다시 말해서 좋은 자리만을 보여주려 한다.

셋째 월 임차료가 일평균 예상매출액의 5일치를 초과한다면 아무리 좋은 자리라도 입점하지 말아야 한다. 외식업의 경우 전체매출의 15%이상을 고정비인 임차료로 나간다면 수익성이 매우 떨어지게 마련이다. 다시 말해서 매출이 아무리 높아도 적자가 날 가능성이 있다는 뜻이다.

넷째 임대 대상 부동산을 확인할 때는 인수할 수 있는 시설의 사용 가능여부를 꼭 확인하여야 한다. 독립창업은 프랜차이즈 창업과는 달리 해당 시설 또는 설비를 최대한 이용하면 초기 투자비를 줄일 수 있기 때문에 사용 가능 여부는 물론 현재 설비로 만들 수 있는 메뉴로만 개발하는 것도 고려해 보아야 한다.

다섯째 하루일정을 모두 한곳의 상권에 투자하여 여러 부동산을 통해 최대한 많은 물건을 확인해 보는 것이 좋다. 일주일 이상 물건을 알아보면 잘못하면 부동산끼리 소문이 나서 물건을 보여주지 않는 경우가 있다. 또한 여러 부동산을 다니다 보면 동일한 물건인데도 임차 조건이나 권리금이 다른 경우도 발견할 수 있을 것이다.

외식업 독립창업에서 가장 중요한 성공요소는 입지개발이다. 특히 초기 투자비를 최소화 시킬 수 있는 입지개발은 예비 창업자라면 매우 신중하게 결정해야 할 사항임에 틀림이 없을 것이다.

<도움말: 리얼컨설팅 외식독립창업연구소 소장 강개석, 02-2675-1126>